美国房贷利率冲到7.4%：近三年最高，买房人开始观望

美国房贷利率冲到 7.4%：近三年最高，买房人开始观望

30 年期房贷利率升至 7.40%，创 2023 年 11 月以来新高

美国买房的成本又贵了。房贷机构房地美 10 月 8 日公布，30 年期固定房贷利率本周平均 7.40%，高于上周的 7.28%，是 2023 年 11 月以来的最高水平。房贷银行家协会（MBA）的数据更陡：截至 10 月 2 日那一周，利率冲到 7.49%，同样刷新近三年纪录。

利率已经连涨七周，这七周里平均利率累计抬升约 0.75 个百分点。按 Barron's 的算法，40 万美元的房贷，月供比七周前多了约 200 美元。

推手：通胀、美债收益率和油价

房贷利率跟着 10 年期美债收益率走——本周该收益率均值 5.28%，接近 24 年高位。背后是几股力量叠加：能源价格推高的通胀、膨胀的政府赤字、AI 巨额资本开支，以及市场相信美联储会把短期利率维持在高位更久。

官方口径方面，美联储理事 Christopher Waller 10 月 8 日表示，还需要进一步加息才能把通胀压下来（8 月通胀 3.4%，目标是 2%），不过"加息不必连续在每次会议上进行"。9 月美联储已经加过一次息，官员们暗示年底前可能再加。

申请量大跌：贷款需求降到去年 2 月以来最低

高利率正在冻住市场。上周房贷申请量环比下降 4.2%，转贷申请暴跌，整体申请量是 2025 年 2 月以来最低，比今年 1 月掉了近一半。MBA 副首席经济学家 Joel Kan 说，利率涨得太多，"几乎没人有动力转贷，很多潜在买家退出了购房市场"。

僵持的房市里，买家反而拿到一点议价权

《华尔街日报》注意到一个反转：利率太高把买家吓退，反而逼得卖家让步——降价、承担过户费、帮买家买低利率的让步越来越多。奥斯汀一位房贷经纪人说，他经手的交易里 75% 到 80% 都有卖家补贴。TD Cowen 的分析师预计，利率到年底会小幅回落到 6.8%，2027 年底到 6.6%，但"降息本身不会是房市回暖的理由"。

中期选举前四周，生活成本成选民第一议题

时间点很微妙：11 月 3 日中期选举还有四周。路透社/Ipsos 的民调显示，生活成本是选民投票时最关心的议题；特朗普的支持率则跌到 32% 的历史低点。房贷利率的走向，接下来要看通胀数据、美债收益率和美联储年底是否真再加息。