7%房贷吓退多数人，这批买家照买不误
美国30年期固定房贷利率已冲上7.4%。房地美10月15日公布的数据显示，该利率与上周持平，但高于一年前的6.27%，是2023年11月16日（7.44%）以来的最高点，也终结了此前连续七周的上涨。据《Eastern Herald》测算，一笔40万美元贷款的月供比一年前高出约301美元。房利美预计，30年期利率今年四季度平均7.4%，2027年平均7.5%。
《MarketWatch》10月17日的报道记录了一位名叫莫兰的买家：他在下手前向几家贷款机构询价，报价从6%中段到7%以上不等，但他不为所动。从6.875%涨到7.125%，他的月供大约增加250美元。"这不是交易的终结者，"他说，"看到7%开头，很多人会吓坏。"
扛得住高利率的，主要是手里有钱的人。美国房地产经纪人协会数据显示，9月个人投资者和第二套房买家占购房交易的20%，为一年多来最高。Realtor.com资深经济学家汉娜·琼斯对《MarketWatch》表示，条件恶化时投资者比自住买家更少退缩，高利率挤走贷款买家后，他们的占比自然上升。Realtor.com的数据显示，2026年前四个月，100万美元以上住宅中超过40%以全现金成交，200万美元以上多数不用贷款；Coldwell Banker 的调查则称，63%的豪宅经纪人今年全现金客户变多。
高利率下最受伤的是年轻人。布朗哈里斯史蒂文斯首席执行官贝丝·弗里德曼对《财富》表示，7%左右的利率让买家处境更难，因为房价并没有下来；首次购房者占销量不到三分之一，靠现金的买家"日子好过得多"。抵押贷款银行家协会的数据显示，30年期贷款平均利率达7.5%，可调利率贷款占比升至10.5%，为2025年10月以来最高——越来越多贷款人靠浮动利率压低月供。
买家退缩，卖家开始让步。Redfin10月15日的报告显示，全美挂牌价中位数同比下降0.3%，为3月以来首次下跌；22%的在售卖家下调了要价，高于一年前的20.9%，创该机构有纪录以来最高。Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟说，买家因为月供变贵愈发犹豫，而卖家则担心"现在不卖，明年价格更低"。 pending签约量周环比回升1.5%，但仍接近2021年有纪录以来的最低点，50个最大都市区同比全部下滑。
新房市场也在放血。《MarketWatch》10月19日报道，建商买家到访量跌至14年最低，平均降价6%且连续第七个月维持这一幅度，65%的建商提供买断利率等优惠。Redfin数据显示，典型购房者的月供已升至2777美元的历史最高纪录。美联社指出，高利率让全美房屋销售今年持续停滞，每月数百美元的额外成本直接削弱购买力。
短期内低利率回不来。布莱特MLS首席经济学家丽莎·斯特凡特曾在9月对《MarketWatch》表示，8%的房贷"并非不可能"，但最可能的是今秋维持在7%至7.5%区间，变数是中东冲突、通胀和经济不确定性。对自住刚需而言，眼下是一个矛盾的市场：选择多、议价空间大，但月供贵；能全款或高首付的人挑到笋盘，靠贷款的年轻人只能指望以后再融资。正如一位受访买家所说，7%只是心理关口——每月多17美元吓不倒人，吓人的是不知道还要贵多久。