美國房市可能迎來一場"代際交接"。房地產網站 Realtor.com 最新發布報告《一個世代的收官》（Closing Time for a Generation）：嬰兒潮一代和沉默一代目前擁有並居住着1390萬套住房，預計在2026至2036年間陸續釋放到市場上。但首次購房者別高興太早——這些房子大多不是你們買得起的小戶型。
報告作者、Realtor.com 經濟學家徐佳怡（Jiayi Xu）測算，這1390萬套比過去十年老年家庭的釋放量多出約34%（多350萬套），也比嬰兒潮和沉默一代自己過去十年的釋放量多出74%（多590萬套）。釋放節奏逐年加快：2027年每年釋放約127萬套，到2036年升至約152萬套。2029年前後，嬰兒潮一代將超過沉默一代，成爲新增庫存的主要來源。
問題在於戶型。1390萬套中，3到4臥的家庭房佔990萬套（71.2%），年均釋放近100萬套；5臥以上的大戶型360萬套，年均36萬套——這部分幾乎佔近年大戶型掛牌量的三分之二。而首次購房者最需要的0到2臥小戶型，十年只釋放38萬套，年均3.8萬套，僅佔近年首套房掛牌量的3.2%。
爲什麼小戶型放不出來？因爲老房主們不缺錢。70到79歲的首套房主中，近四分之三已經還清房貸；相比之下，家庭房主的還清比例是65.1%，大戶型房主只有58.9%。沒有月供壓力，就沒有搬家的動力。雖然嬰兒潮和沉默一代估計擁有133萬套首套房（佔這個細分市場的51.3%），但未來十年釋放的還不到三分之一。
報告列出的釋放渠道包括：房主去世、搬入養老護理機構、家庭合併，以及轉成出租房。換句話說，這不是一場"拋售"，而是一場緩慢的代際更替。兩代人持有的自住房總量將從現在的約3670萬套，降至2036年的2280萬套。
徐佳怡對福克斯商業頻道說，對首次購房者的直接影響有限，但存在一條間接渠道：現有首套房主"以小換大"時，他們的小戶型會進入市場——只是有滯後。換句話說，嬰兒潮釋放的大房子先被改善型買家接走，他們的舊小房再流向市場，鏈條轉完可能要好幾年。
對美國房市而言，未來十年庫存確實會顯著增加，但結構錯配意味着"有房可買"不等於"買得起的房"。首次購房者真正要等的，可能不是嬰兒潮的房子，而是利率和房價的雙雙回落。