降价挂牌创纪录：美国卖房人终于开始眨眼

降价挂牌创纪录：美国卖房人终于开始"眨眼"

坚挺了大半年的美国卖房人，秋天终于松口了。房地产网站 Realtor.com 的 9 月月度报告显示，全美在售房源中带降价标签的比例升至 20.8%，为有记录以来 9 月最高，也是 2022 年 10 月之后所有月份里的最高值。另一家数据机构 Parcl 的统计更直白：9 月全美约 42.6% 的挂牌房源下调过要价，平均降幅 5.1%。盐湖城约三分之一的房源都降了价，科罗拉多州的卖家降价比例高过全美大多数州。

两成在售房源降价了

Realtor.com 首席经济学家丹妮尔·黑尔说，9 月的数据表明买方正在获得议价主动权，但高企的房贷利率限制了他们能发挥多少："库存改善、更多卖家调整价格，可签约量的下滑说明支付能力仍是主要瓶颈。"

Compass 首席经济学家迈克·西蒙森的追踪口径更接近实时：最近一周的签约量同比下降 10.5%，整个 9 月同比下降 8.4%。Zillow 的报告给出相近数字：9 月待售签约量同比下降 8.5%，已成交量下降 2.5%。库存还在堆，9 月同比增加 4.4%，但不是新房源涌入——房子只是卖得更慢了。

房贷利率站上三年高点

压垮买家信心的最后一根稻草是利率。房地美数据显示，截至 10 月 1 日当周，30 年期固定房贷平均利率升至 7.28%，创近三年新高，单周跳涨 25 个基点，是近四年来最大的一周涨幅。房贷银行家协会的口径更高：截至 10 月 2 日当周为 7.49%，三年最高。

这轮上涨的推手是债市而非美联储：10 年期美债收益率升至约 20 年高位，油价、通胀担忧和政府大规模发债把收益率一路推高。美联储 9 月 16 日把利率加到 3.75% 至 4.00% 后就没再动，市场押注它在 10 月 27 日至 28 日的会议上按兵不动。

John Burns 研究公司的调查解释了为什么成交量先崩：只有 6% 的受访者表示能接受 7.5% 的房贷利率，一半人觉得"可以接受"的利率区间是 5% 至 5.49%。

建筑商股价先跌为敬

降价的主要是二手房卖家，但最先在市场上"受伤"的是建筑商。道琼斯 10 月 7 日的盘点显示，追踪建筑商的 SPDR 标普家居建筑 ETF 单日跌超 2.5%，年内累计跌幅超过 9%。过去一个月，行业 ETF ITB 跌去 9.9%，D.R. Horton、PulteGroup、Lennar 等龙头悉数走低。

逻辑不难理解：利率一高，新房的月供劣势立刻放大。已有建筑商在年底前清库存式促销，提供降到 5% 上下的利率买断，而二手房买家只能面对 7% 以上的市场利率——新房和二手房的竞争天平，正在向更有弹性的建筑商倾斜，但前提是它们先自己"放血"。

下周 NAR 报告看风向

接下来最关键的时间点是 10 月 13 日，全美房地产经纪人协会将发布 9 月成屋销售报告。Zillow 首席经济学家米沙·费舍尔预计，四季度销量仍将低于去年同期，但他也留了一句："利率涨得快，跌起来也可能快，那样买卖双方都会回来。问题是，眼下已近年底，他们会不会干脆等到明年春天。"

对买家来说，西蒙森的建议很实在：在慢市场里找到有动力的卖家，就是议价权。今年的冬天，来得比往年早了一些。