降價掛牌創紀錄：美國賣房人終於開始眨眼

降價掛牌創紀錄：美國賣房人終於開始"眨眼"

堅挺了大半年的美國賣房人，秋天終於鬆口了。房地產網站 Realtor.com 的 9 月月度報告顯示，全美在售房源中帶降價標籤的比例升至 20.8%，爲有記錄以來 9 月最高，也是 2022 年 10 月之後所有月份裏的最高值。另一家數據機構 Parcl 的統計更直白：9 月全美約 42.6% 的掛牌房源下調過要價，平均降幅 5.1%。鹽湖城約三分之一的房源都降了價，科羅拉多州的賣家降價比例高過全美大多數州。

兩成在售房源降價了

Realtor.com 首席經濟學家丹妮爾·黑爾說，9 月的數據表明買方正在獲得議價主動權，但高企的房貸利率限制了他們能發揮多少："庫存改善、更多賣家調整價格，可簽約量的下滑說明支付能力仍是主要瓶頸。"

Compass 首席經濟學家邁克·西蒙森的追蹤口徑更接近實時：最近一週的簽約量同比下降 10.5%，整個 9 月同比下降 8.4%。Zillow 的報告給出相近數字：9 月待售簽約量同比下降 8.5%，已成交量下降 2.5%。庫存還在堆，9 月同比增加 4.4%，但不是新房源湧入——房子只是賣得更慢了。

房貸利率站上三年高點

壓垮買家信心的最後一根稻草是利率。房地美數據顯示，截至 10 月 1 日當週，30 年期固定房貸平均利率升至 7.28%，創近三年新高，單週跳漲 25 個基點，是近四年來最大的一週漲幅。房貸銀行家協會的口徑更高：截至 10 月 2 日當週爲 7.49%，三年最高。

這輪上漲的推手是債市而非美聯儲：10 年期美債收益率升至約 20 年高位，油價、通脹擔憂和政府大規模發債把收益率一路推高。美聯儲 9 月 16 日把利率加到 3.75% 至 4.00% 後就沒再動，市場押注它在 10 月 27 日至 28 日的會議上按兵不動。

John Burns 研究公司的調查解釋了爲什麼成交量先崩：只有 6% 的受訪者表示能接受 7.5% 的房貸利率，一半人覺得"可以接受"的利率區間是 5% 至 5.49%。

建築商股價先跌爲敬

降價的主要是二手房賣家，但最先在市場上"受傷"的是建築商。道瓊斯 10 月 7 日的盤點顯示，追蹤建築商的 SPDR 標普家居建築 ETF 單日跌超 2.5%，年內累計跌幅超過 9%。過去一個月，行業 ETF ITB 跌去 9.9%，D.R. Horton、PulteGroup、Lennar 等龍頭悉數走低。

邏輯不難理解：利率一高，新房的月供劣勢立刻放大。已有建築商在年底前清庫存式促銷，提供降到 5% 上下的利率買斷，而二手房買家只能面對 7% 以上的市場利率——新房和二手房的競爭天平，正在向更有彈性的建築商傾斜，但前提是它們先自己"放血"。

下週 NAR 報告看風向

接下來最關鍵的時間點是 10 月 13 日，全美房地產經紀人協會將發佈 9 月成屋銷售報告。Zillow 首席經濟學家米沙·費舍爾預計，四季度銷量仍將低於去年同期，但他也留了一句："利率漲得快，跌起來也可能快，那樣買賣雙方都會回來。問題是，眼下已近年底，他們會不會乾脆等到明年春天。"

對買家來說，西蒙森的建議很實在：在慢市場裏找到有動力的賣家，就是議價權。今年的冬天，來得比往年早了一些。