房贷利率停在7.4%，美国楼市按"要不要贷款"分成两半
美国房贷机构房地美（Freddie Mac）10月15日公布的全美初级抵押市场调查显示，30年期固定利率房贷平均利率为7.40%，与上周持平，结束此前连续七周的上涨，仍是2023年11月16日（当时7.44%）以来的最高水平。去年同期是6.27%，一年之内高了113个基点。15年期固定利率房贷平均6.71%，比上周的6.73%略降，却远高于去年同期的5.52%。
"30年期固定利率房贷本周没有变化，"房地美首席经济学家 Sam Khater 在发布稿中只写了这一句。按周度口径，7.40%是连续第二周停在这个三年高位：10月8日那一周，该利率从7.28%升到7.40%，单周上涨12个基点，是七周连涨中的第七次，也是连续第三周站上7%。
抵押银行家协会（MBA）截至10月9日当周的调查显示，房贷申请总量环比下降2.7%，购房申请下降4%，再融资申请下降0.4%——再融资申请量比去年同期低56%，不到去年的一半。MBA 自己口径的30年期固定利率已经到7.5%。MBA 副总裁、副首席经济学家 Joel Kan 此前表示，各类贷款的购房申请都在减少，其中联邦住房管理局（FHA）贷款降幅最大，达6%。
Redfin 数据显示，9月全美在市场上找房的买家约92.9万人，是2013年有记录以来最低，且为连续第五个月下降；同期在售房源的卖家约151万人，为2020年3月以来最多。卖方比买方多63%，是至少13年来最大的缺口。
Redfin 测算，典型购房者目前的月供约2,777美元，除上一周外为有记录以来最高。Bankrate 的算法给出更直观的对比：一套42.5万美元的中位价住房、两成首付、7.5%的30年期利率，本息加房产税和保险每月约3,000美元；若利率回落到6.5%，月供降到不足2,800美元。
全美房地产经纪人协会（NAR）报告显示，9月成屋销售环比增长1.5%，折年率399万套，同比仍下降2.2%；待售库存升至160万套，是2019年11月以来最高，相当于4.8个月供应量。中位价41.75万美元，同比上涨1.3%，为连续第39个月同比上涨，也是历年9月最高。区域分化明显：东北部同比涨4.7%至52.36万美元，西部跌0.3%至61.36万美元。
Redfin 统计，9月待完成交易环比下降4%，是三年多来最大单月降幅，处于2014年春季以来最低水平（2020年4月疫情冻结除外）。跌得最狠的是西雅图（同比-24.4%）、洛杉矶（-16%）、圣地亚哥（-15.8%），最轻的是宾州蒙哥马利县（-1.6%）、匹兹堡（-2.1%）和西棕榈滩（-2.2%）。Zillow 口径是9月签约量同比减少8.5%。
房贷利率跟着10年期美国国债走。10月1日，10年期美债收益率一度升至5.342%，为2002年以来最高，30年期一度触及5.733%的24年高位，随后回落，10月中旬仍在5.2%以上。DZ Bank 估算10年期美债的期限溢价约91个基点，是2014年以来最高，说明投资者对长期债券要求更高的补偿。美伊冲突推高能源价格，通胀担忧未消，共同抬高了长期资金的价格。
9月16日，美联储把联邦基金利率目标区间上调25个基点至3.75%–4.00%，是2023年7月以来首次加息，12名委员一致投票通过，主席 Kevin Warsh 称"通胀太高，而且高得太久"。会后点阵图显示，18名委员中有12人预计2026年底前还有一次25个基点加息。CME 数据显示，市场认为下次会议按兵不动的概率约73%；此前据 LSEG，货币市场一度押注未来12个月会有三次加息。
NAR 数据显示，9月首次购房者占成屋成交的31%，高于8月和去年同期的30%，但健康市场通常需要40%。NAR 的2025年买家调查显示，首次购房者占比只有21%，为1981年有记录以来最低，首次购房者的中位年龄升至40岁。CNBC 报道称，三分之一的租客认为自己永远买不起房。
房利美（Fannie Mae）10月大幅上调预测：2026年第四季度30年期固定利率平均7.4%，整个2027年维持7.5%，而一个月前的预测分别是6.8%和6.7%；同时预计2027年美国房价指数只涨0.6%，远低于今年的2.7%。MBA 预测2027年新增房贷发放额下降5%、利率全年高于7%，并预计10年期美债收益率四季度平均5.1%。HousingWire 对房贷高管的调查中，约七成预计利率到2027年仍在7.5%或以上，其中43%认为不低于8%。
楼市内部已经按"是否需要贷款"分层：依赖贷款的买家被挡在门外，现金买家仍在交易。Redfin 的数据显示，9月有60.5%的成交房低于原始要价，19.8%的在售房源已经下调要价，截至10月11日的四周中位要价同比下跌0.3%，是3月以来首次年度下跌——卖家的让步正是现金买家的折扣。Cotality 的分析认为，如果"利率更高更久"成为共识，一部分原本观望的买家可能放弃等待、直接入市。接下来要看即将公布的通胀数据，以及美联储12月会不会再动一次利率，这两件事决定7.4%是顶部还是中途。