房貸利率停在7.4%，美國樓市按"要不要貸款"分成兩半
美國房貸機構房地美（Freddie Mac）10月15日公佈的全美初級抵押市場調查顯示，30年期固定利率房貸平均利率爲7.40%，與上週持平，結束此前連續七週的上漲，仍是2023年11月16日（當時7.44%）以來的最高水平。去年同期是6.27%，一年之內高了113個基點。15年期固定利率房貸平均6.71%，比上週的6.73%略降，卻遠高於去年同期的5.52%。
"30年期固定利率房貸本週沒有變化，"房地美首席經濟學家 Sam Khater 在發佈稿中只寫了這一句。按周度口徑，7.40%是連續第二週停在這個三年高位：10月8日那一週，該利率從7.28%升到7.40%，單週上漲12個基點，是七週連漲中的第七次，也是連續第三週站上7%。
抵押銀行家協會（MBA）截至10月9日當週的調查顯示，房貸申請總量環比下降2.7%，購房申請下降4%，再融資申請下降0.4%——再融資申請量比去年同期低56%，不到去年的一半。MBA 自己口徑的30年期固定利率已經到7.5%。MBA 副總裁、副首席經濟學家 Joel Kan 此前表示，各類貸款的購房申請都在減少，其中聯邦住房管理局（FHA）貸款降幅最大，達6%。
Redfin 數據顯示，9月全美在市場上找房的買家約92.9萬人，是2013年有記錄以來最低，且爲連續第五個月下降；同期在售房源的賣家約151萬人，爲2020年3月以來最多。賣方比買方多63%，是至少13年來最大的缺口。
Redfin 測算，典型購房者目前的月供約2,777美元，除上一週外爲有記錄以來最高。Bankrate 的算法給出更直觀的對比：一套42.5萬美元的中位價住房、兩成首付、7.5%的30年期利率，本息加房產稅和保險每月約3,000美元；若利率回落到6.5%，月供降到不足2,800美元。
全美房地產經紀人協會（NAR）報告顯示，9月成屋銷售環比增長1.5%，折年率399萬套，同比仍下降2.2%；待售庫存升至160萬套，是2019年11月以來最高，相當於4.8個月供應量。中位價41.75萬美元，同比上漲1.3%，爲連續第39個月同比上漲，也是歷年9月最高。區域分化明顯：東北部同比漲4.7%至52.36萬美元，西部跌0.3%至61.36萬美元。
Redfin 統計，9月待完成交易環比下降4%，是三年多來最大單月降幅，處於2014年春季以來最低水平（2020年4月疫情凍結除外）。跌得最狠的是西雅圖（同比-24.4%）、洛杉磯（-16%）、聖地亞哥（-15.8%），最輕的是賓州蒙哥馬利縣（-1.6%）、匹茲堡（-2.1%）和西棕櫚灘（-2.2%）。Zillow 口徑是9月簽約量同比減少8.5%。
房貸利率跟着10年期美國國債走。10月1日，10年期美債收益率一度升至5.342%，爲2002年以來最高，30年期一度觸及5.733%的24年高位，隨後回落，10月中旬仍在5.2%以上。DZ Bank 估算10年期美債的期限溢價約91個基點，是2014年以來最高，說明投資者對長期債券要求更高的補償。美伊衝突推高能源價格，通脹擔憂未消，共同抬高了長期資金的價格。
9月16日，美聯儲把聯邦基金利率目標區間上調25個基點至3.75%–4.00%，是2023年7月以來首次加息，12名委員一致投票通過，主席 Kevin Warsh 稱"通脹太高，而且高得太久"。會後點陣圖顯示，18名委員中有12人預計2026年底前還有一次25個基點加息。CME 數據顯示，市場認爲下次會議按兵不動的概率約73%；此前據 LSEG，貨幣市場一度押注未來12個月會有三次加息。
NAR 數據顯示，9月首次購房者佔成屋成交的31%，高於8月和去年同期的30%，但健康市場通常需要40%。NAR 的2025年買家調查顯示，首次購房者佔比只有21%，爲1981年有記錄以來最低，首次購房者的中位年齡升至40歲。CNBC 報道稱，三分之一的租客認爲自己永遠買不起房。
房利美（Fannie Mae）10月大幅上調預測：2026年第四季度30年期固定利率平均7.4%，整個2027年維持7.5%，而一個月前的預測分別是6.8%和6.7%；同時預計2027年美國房價指數只漲0.6%，遠低於今年的2.7%。MBA 預測2027年新增房貸發放額下降5%、利率全年高於7%，並預計10年期美債收益率四季度平均5.1%。HousingWire 對房貸高管的調查中，約七成預計利率到2027年仍在7.5%或以上，其中43%認爲不低於8%。
樓市內部已經按"是否需要貸款"分層：依賴貸款的買家被擋在門外，現金買家仍在交易。Redfin 的數據顯示，9月有60.5%的成交房低於原始要價，19.8%的在售房源已經下調要價，截至10月11日的四周中位要價同比下跌0.3%，是3月以來首次年度下跌——賣家的讓步正是現金買家的折扣。Cotality 的分析認爲，如果"利率更高更久"成爲共識，一部分原本觀望的買家可能放棄等待、直接入市。接下來要看即將公佈的通脹數據，以及美聯儲12月會不會再動一次利率，這兩件事決定7.4%是頂部還是中途。